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天地源2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-24 16:24    来源媒体:同花顺

天地源(600665)(600665)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2019年,公司上下不断提高发展意识和责任意识,围绕“固本强基-行稳致远”的年度主题,做实细节管理,加强执行力建设,开展“打基础、补短板、利长远”的各项工作,进一步夯实了公司健康发展的基础。

2019年,公司经营呈现以下特点:

(一)决策体系更加完善。坚持党建引领,成立了公司基层党委、纪委,制定、修订了《党委议事规则》、《“三重一大”事项决策管理办法》等制度。公司“三重一大”事项由党委会议

前置审议,切实发挥党组织的领导核心和政治核心作用,保证了经营决策的科学稳健,促进了党

建与生产经营相融合。

(二)发展基础更加充实。全年共新增土地储备446亩,计容建面约79万平米,预计总货值约154亿元,为公司可持续发展奠定了坚实的资源基础。同时,根据不同城市、不同产品业态,分类施策,精准营销,加快推进存货去化,积极盘活存量资源,进一步优化了资产结构。

(三)资金安全更加稳固。加强全面预算、风险预警和重点财务指标管控,优化资金结构,降低融资成本。公司成功发行20亿元私募公司债、10亿元公募公司债;取得20亿元PPN批文,并启动发行5亿元;全年融资到账86亿元,为公司稳健发展夯实了资金保障。

(四)经营管理更加科学。推行项目总负责制的运营管理体系,强化了经营管理主体责任;落实新项目跟投机制,提升了开发运营效率;贯彻落实“磐石计划”,增强了精细化管理;开展

项目经理培训、各项专业培训,激发人力资源活力,提升了管理效能。二、报告期内主要经营情况

公司全年实现销售收入55.91亿元,同比增加6.16%;实现归属于母公司净利润4.24亿元,同比增加0.87%;全年实现新签合同78.00亿元,同比增长49.77%;实现回款75.35亿元,同比增长29.16%。新开工面积95.09万平米,竣工面积46.16万平米。

截止2019年12月31日,公司总资产为289.52亿元,净资产(归属母公司所有者权益)为36.90亿元,每股收益0.4907元,加权平均净资产收益率为11.99%。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、2019年房地产市场概述

2019年,在中美贸易摩擦、全球经济复苏放缓的不利影响下,我国基本实现了经济增速企稳。房地产行业全年实现商品房销售面积17.16亿平方米、销售额15.97万亿,量稳价增。市场政策调控更注重“因城施策”,“维稳”是调控的总基调,市场总体表现出如下特征:

(1)房地产市场调控总体偏紧偏严

2019年全年来看,在坚持“房住不炒”的调控逻辑下,中央一再强调“不将房地产作为短期经济刺激手段”,实施“因城施策”,落实“稳地价、稳房价、稳预期”,各地保持了调控的连续性和稳定性,政策总体偏严偏紧。同时,随着银保监会整治地产领域融资乱象,融资环境持续收紧、融资成本上升,以及棚改货币化安置的逐步退出,各级市场量价均趋于稳定,区域之间分化加剧。

(2)土地市场趋于理性

随着地方政府保持稳步推地节奏,住宅用地供需规模同比小幅增长,成交楼面均价保持较高水平,平均溢价率与2018年基本持平。由于金融监管从严,尤其土地前端融资受限,土地市场整体表现较为理性。但是,各级别城市表现不同,一二线城市由于土地供应有限,市场竞争激烈,土地价格和溢价率居高不下;三四线城市,除都市圈附近热点城市以外,市场热度有所降低。

(3)房地产企业业绩增长趋缓,强化现金流管理

受市场政策调控趋严的影响,品牌房企销售业绩虽然保持增长,但是增速较2018年下降,新增千亿房企的数量也同比减少。同时,叠加房地产金融监管从严,开发贷、信托等行业融资通

道收缩,企业资金承压,拿地越发谨慎,严控土储销售额比,随行就市加快推盘,通过多元化布

局确保自身现金安全和经营稳健。

2、2020年房地产市场展望

年初,遭遇新冠肺炎疫情的黑天鹅事件,疫情扩散和防控叠加宏观经济增速下行周期,全球金融市场波动加剧。房地产行业也受到严重影响,土地储备、开工、销售都被迫延迟,短期内行

业市场经营风险加大。但是商品房市场中长期需求有支撑,房地产仍是我国经济的稳压器。

金融方面:中央货币政策、财政政策更加积极,央行下调MLF利率,财政部也出台了减税降费举措,以确保经济部门正常运行。受益于相对偏松的金融环境,房地产市场的信贷政策也出现了宽松的信号,预计2020年房企融资环境将有所改善。

政策方面:中央在强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的前提下,各地因城施策更加灵活,许多省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策,以提振市场

信心,保障房地产市场的平稳运行。总体看,2020年政策环境优于2019年。

行业方面:在中央及地方大力促进经济恢复、相对宽松的金融环境以及利率水平下,购房需求将得到有效释放。考虑疫情对房地产短期影响,房企以价换量的概率大,商品房销售价格增幅

将趋缓,但由于开工推迟等因素导致供应延迟,预计全国商品房销售规模较2019年可能出现一定回落。

3、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析

2019年,在中央“因城施策”的政策调控方式下,不同能级城市走出了相对独立的市场行情。随着公司项目储备的落地和开发,公司在持续深耕西安大本营的基础上,形成了长三角区域以苏州为核心的多城市多项目运营,在京津冀区域实现以天津为核心的区域深耕,实现了珠海、榆林等新城市(300778)的布局,巩固了粤港澳大湾区的发展基础,拓宽了陕西区域的发展空间。

在公司开发项目所在区域分别来看:

(1)二线城市:西安、苏州、天津、重庆

西安作为关中城市群核心、国家中心城市,区位优势明显,GDP增速明显提高,吸引大量人口落户,长期来看城市房地产行业基本面较好;因商品房成交价格持续上涨,调控政策升级;土地供需量均同比下降,成交楼面价格持续上升;商品住宅成交有所下滑,成交价格同比上涨幅度收窄,但库存仍处于低位。

苏州是长三角重点城市,经济高速增长,人均GDP仍远高于全国平均水平,产业基础好,人口基数大,外来人口占比高,购房需求旺盛;2019年调控升级,短期成交受到打压,但全年商品房销售面积大幅回升,呈现量价齐涨的趋势。

天津作为京津冀经济圈的核心城市之一,经济体量大。对接首都部分功能,调控政策局部略有放松;土地供需量大幅增长,达近五年新高,成交楼面价格止跌回稳;商品房成交量小幅回升,成交价格微涨,供应维持高位,库存压力增大。

重庆是成渝经济圈的核心城市,基本面好、人口基数大、房价收入比适中。随着合作共建西部陆海新通道利好释放,城市价值进一步提升;政策层面保持稳定,土地成交面积小幅增长,商

品房销售面积同比下滑,成交价格稳中有升。

(2)三四线城市:泰州、镇江、惠州、珠海、咸阳、宝鸡、榆林

泰州、镇江隶属长三角城市群的三四线城市,受益于长三角一体化的政策利好。泰州土地成交量减价升,去化速度减慢,商品房库存上升,成交价格小幅上涨。镇江土地成交量价齐升,溢

价率下降,商品房去化速度加快,库存下降,成交价格略有回落。

珠海、惠州受益于粤港澳大湾区规划利好。珠海土地供需量均有所回升,商住用地基本上低溢价或底价成交,成交楼面价格同比上升,商品住宅供销基本平衡,成交价格同比上升,库存量

增速减缓。惠州土地市场放量分化,随着地价上升,房企拿地趋于理性,土地溢价率下降;商品

房供需平衡,成交规模平稳,库存攀升,去化周期拉长。

咸阳受益于西咸一体化、以及西安调控升级,外溢需求增加,量价均上涨,土地价格也大幅上升。宝鸡、榆林是典型的内需型城市,随着棚户区改造货币化补偿的缩减,市场趋于平稳。

2019年,公司在西安、苏州、天津、咸阳等市场的开发项目,按计划实现去化和交房,市场口碑较好,品牌影响力得到有效提升。随着公司布局的逐渐展开和区域内的持续深耕,公司的行业地位和影响力将持续提升。

(二)公司发展战略

1、战略定位:以规模速度为导向,以质量效益为根本,以高效运营、开放合作为手段,通过体制机制及业务的创新,构建地产生态圈,成为美好生活运营商。

2、商业模式:产融互动模式,以地产为桥梁,围绕美好生活,横向拓宽业务范围,纵向延伸产业链,通过以融助产、以产带融、产融互动,构筑地产生态圈,形成系统化竞争优势。

3、总体战略规划:做美好生活运营商,把握高效运营和开放合作两大核心策略,构建动力机制、控制机制、资源分配机制,实施地产开发、地产运营、物业服务、金融服务四种业务组合,深化文化地产、资本运作、精细化、产品力、人力资源五项继承措施。

(三)经营计划

2020年,公司计划实现销售收入60.02亿元。全年公司计划开发的项目有,西安区域:曲江香都、万熙天地、悦熙广场、丹轩坊、丹轩梓园、蘭樾坊、春江天境(国际社区生态城B地块)、软件新城项目;苏州区域:苏州拾锦香都、泰州云锦香都、镇江十里香都项目;天津区域:叠璟院、熙樾台、熙悦湾、熙湖畔、郑州熙樾坊项目;陕西区域:宝鸡九悦香都、咸阳珺樾坊、重庆水墨江山、榆林丹轩坊项目。

2020年公司计划开工、竣工面积如下:

上述经营计划不代表公司对2020年度的盈利和预测,能否实现取决于政策环境变化、市场状况变化等多种因素,存在一定的不确定性,敬请投资者特别注意。

2020年公司的发展思路及工作举措如下:

1、2020年公司发展主题:稳中求进.健康发展

2、2020年工作的主要思路

(1)直面发展困难,科学制定发展目标。深刻认识外部环境变化给公司发展带来的不利影响,结合市场预期和资源储备,科学制定工作计划和任务指标,确保企业健康发展和规模适度增长。

(2)强化资源保障,夯实健康发展基础。通过招拍挂、收并购等方式储备优质项目,做好招拍挂项目的前期定位和数据测算,探索积累运营地产+业务的经验。加快资源去化和销售回款,减少资金占用;创新融资方式,提高融资能力。

(3)突出管理创新,增强健康发展动力。根据战略需要、企业规模增长、区域布局扩大、开发项目增多、管理半径增大等实际情况,创新管理方法,优化管控模式,增强公司适应环境变化和健康发展的能力。

(4)注重人才培养,打造干事创业团队。强化干部队伍团结,注重有效沟通,增强战斗力。按照德才兼备的要求,加强项目总、年轻干部、专业人才和骨干员工培养。

(5)坚持党建引领,促进党建经营融合。充分发挥党组织的政治核心和领导核心作用。履行好管党治党责任和“一岗双责”,使党建和经营更好融合。落实好党组织前置审议“三重一大”事项的要求;加强廉政建设。

(6)坚定发展信心,共同推进健康发展。高效推进项目建设,细化成本管控,提高周转速度和盈利能力,提高项目运营的效率和效益。加强作风建设,坚定信心,危中寻机,在挑战中赢得未来,为公司健康发展奠定基础。

3、2020年工作要点

把握管理创新和高效运营两个关键;做好党建引领、资源保障、风险防范三项保障;实施政策和市场趋势研究、提高运营效能、提升产品竞争力、破解发展难题、探索“地产+”业务、提高服务品质、做实文化地产、规范公司治理、强化执行力建设等九大举措,确保2020年各项经营任务指标的全面完成。

(四)可能面对的风险

1、经营风险

受新冠肺炎疫情的影响,各行业经济受损严重,一季度的土地获取、项目开发、销售等均延迟,未来市场竞争将加剧,可能会导致项目利润率降低、销售资金回笼变慢、交房违约等经营风

险。

应对举措:加快复工复产,在具备条件后加大项目开发进度;积极拓宽销售渠道,灵活调整销售策略,提高资金回笼率;在拿地端要坚持审慎原则;抓住政策的窗口期,充分利用各地出台

的扶持政策,全方位在企业落实,从而保障业绩的稳定。

2、资金风险

房地产属于资金密集型行业,充足的现金流对公司经营至关重要。受宏观经济影响,房地产销售受阻,资金回笼延迟,公司可能存在资金短缺风险。

应对举措:面对严峻的外部环境,公司要做好“开源节流”的准备,在坚持项目较快周转和“能回尽回”的销售策略下,还要进一步拓宽融资渠道,加强资金管理,合理运用融资方式,有

效降低财务杠杆风险,确保公司现金流安全。四、报告期内核心竞争力分析

公司的核心竞争优势主要体现在发展战略、融资能力、人才队伍、产品品质等方面。

(一)清晰稳健的战略引领

清晰稳健的发展战略为公司业绩持续增长提供有力保障。新战略期内,公司将秉承“规模效益优先”的发展理念,坚持“做大做强”的企业发展方向,以“美好生活运营商”为定位,围绕

“地产+”谋划中长期产业布局和战略方向,确保公司实现高质量发展。

(二)多元突出的融资能力

凭借多年来的稳健经营、良好的信用水平,公司与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系,在融资规模和融资利率方面优势相对突出。同时,公司在传统融资模式的基础上,积极

拓宽中期票据、公司债、PPN等多元化的创新融资渠道,优化公司融资结构,巩固了公司的融资优势。

(三)高效务实的人才梯队

公司拥有一支锐意进取、高效专业的人才队伍和“老中青”结合的人才梯队。面对多变的市场形势,公司员工能够精诚合作,优化运营策略,适应市场周期波动,确保企业稳健发展。同时,通过各项激励机制把员工和公司发展融为一体,激发全员干事创业热情,确保公司运营的高效性

和执行力。

(四)持续提升的工匠意识

公司始终以打造“精品工程”为己任,从提升产品和服务品质出发,深入贯彻“磐石计划”,从业主视角、第三方视角和内部视角三个维度,以精益求精的标准强化过程质量控制,不断提升

产品品质。同时,公司坚持以客户为中心,以匠心打造优质产品和服务,践行“美好生活运营商”的使命。

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